Wer als Immobilienmakler eine Website betreibt, bewegt sich rechtlich auf mehreren Feldern gleichzeitig: Telemedienrecht, Datenschutzgrundverordnung, Fernabsatzrecht und das Wettbewerbsrecht greifen ineinander. Ein fehlendes Impressum, eine unvollständige Datenschutzerklärung oder ein nicht DSGVO-konformer Cookie-Banner genügen, um Abmahnungen oder Bußgelder zu riskieren — und das, obwohl die technische Umsetzung dieser Pflichten überschaubar ist.

Dieser Artikel zeigt, welche rechtlichen Pflichtangaben auf einer Makler-Website zwingend vorhanden sein müssen, worauf es bei Datenschutzerklärung und Cookie-Consent ankommt und wo die häufigsten Lücken entstehen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Impressum muss vollständig, leicht auffindbar und bei Gewerbetreibenden mit Berufsbezeichnung und Aufsichtsbehörde versehen sein.
  • Die Datenschutzerklärung muss alle Verarbeitungszwecke abdecken — einschließlich Google Analytics, eingebetteter Karten, Kontaktformulare und Drittanbieter-Fonts.
  • Ein Cookie-Consent-Banner ist immer dann Pflicht, wenn nicht zwingend notwendige Cookies oder Tracking-Scripts geladen werden.
  • Die Widerrufsbelehrung ist bei Maklern nur in bestimmten Konstellationen (Fernabsatzvertrag) verpflichtend — aber wenn, dann muss sie korrekt formuliert sein.
  • Verstöße werden aktiv abgemahnt; ein rechtssicherer Aufbau von Beginn an ist günstiger als nachträgliche Korrekturen unter Druck.

Impressum: Mehr als Name und Adresse

Das Impressum ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 5 TMG) und muss innerhalb von zwei Klicks erreichbar sein — also direkt über die Navigation oder den Footer jeder Seite. Versteckte oder nicht verlinkte Angaben gelten als nicht vorhanden.

Pflichtinhalte für Immobilienmakler

Für gewerblich tätige Makler gelten erweiterte Impressumspflichten:

  • Name und Anschrift (bei juristischen Personen: Firma, Rechtsform, Vertretungsberechtigter)
  • E-Mail-Adresse — eine Kontaktform allein reicht nicht; eine direkte E-Mail-Adresse ist zwingend
  • Telefonnummer (seit EuGH-Urteil 2019 Pflicht)
  • Registereintrag bei Gewerbetreibenden: Handelsregister und Registernummer
  • Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, sofern vorhanden
  • Berufsbezeichnung und Staat der Verleihung (z. B. „Immobilienmakler, Deutschland")
  • Aufsichtsbehörde — für Makler, die einer Erlaubnispflicht nach § 34c GewO unterliegen, ist die zuständige Behörde anzugeben
  • Bei Maklerunternehmen, die unter das Geldwäschegesetz (GwG) fallen: Angabe der zuständigen Aufsichtsbehörde für GwG-Pflichten

Ein häufiger Fehler: Die Aufsichtsbehörde nach § 34c GewO und die GwG-Aufsichtsbehörde werden verwechselt oder gänzlich weggelassen. Beides sind getrennte Angaben.

Datenschutzerklärung: Vollständigkeit entscheidet

Die Datenschutzerklärung muss nach Art. 13 und 14 DSGVO alle Verarbeitungen personenbezogener Daten transparent machen — bevor oder spätestens zum Zeitpunkt der Datenerhebung. Eine generische Textbaustein-Erklärung reicht nicht, wenn die tatsächlichen Tools auf der Website nicht abgedeckt sind.

Was Makler-Websites typischerweise abdecken müssen

Kontaktformulare: Welche Daten werden erhoben, auf welcher Rechtsgrundlage (meist Art. 6 Abs. 1 lit. b oder f DSGVO), wie lange werden sie gespeichert?

Google Analytics / Matomo / vergleichbare Tools: Tracking-Dienste erfordern eine eigene Passage mit Rechtsgrundlage (Einwilligung nach Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO), Zweck, Opt-out-Möglichkeit und — bei US-Anbietern — Angaben zum Drittlandtransfer.

Eingebettete Karten (Google Maps, OpenStreetMap): Bereits das Laden der Karte überträgt in vielen Fällen die IP-Adresse an den Anbieter. Das muss dokumentiert sein, und in der Regel ist eine Einwilligung nötig.

Google Fonts und externe Schriftarten: Werden Fonts direkt von Google-Servern geladen (nicht lokal eingebunden), werden IP-Adressen übertragen. Das ist datenschutzrechtlich problematisch und wird aktiv abgemahnt. Die Lösung: Fonts lokal hosten.

Exposé-Anfragen und Interessentenformulare: Wer Daten von Kaufinteressenten erhebt, muss den Zweck (Durchführung eines vorvertraglichen Verhältnisses) und die Aufbewahrungsdauer explizit nennen.

Newsletter: Erfordert eine eigene Passage mit Einwilligungsdokumentation und Widerrufsmöglichkeit.

Drittlandtransfer nach Schrems II

Für alle US-amerikanischen Dienste (Google, Meta Pixel, HubSpot, Mailchimp etc.) muss der Drittlandtransfer in der Datenschutzerklärung adressiert werden — also der Hinweis, dass Daten in die USA übermittelt werden, welches Schutzniveau gilt (EU-US Data Privacy Framework seit 2023) und welche Risiken bestehen.

Cookie-Consent: Wann ist ein Banner Pflicht?

Ein Cookie-Banner ist immer dann erforderlich, wenn nicht technisch notwendige Cookies gesetzt oder Tracking-Scripts geladen werden, bevor eine Einwilligung vorliegt. Die technische Notwendigkeit ist eng definiert: Sesssion-Cookies für den Login oder Warenkörbe zählen dazu, Google Analytics nicht.

Was ein rechtssicherer Consent-Banner leisten muss

  • Keine vorausgefüllten Checkboxen: Der Nutzer muss aktiv zustimmen.
  • „Ablehnen" muss so leicht zugänglich sein wie „Akzeptieren": Ein versteckter Ablehnbutton oder ein „Weiter ohne Einwilligung"-Link im Kleingedruckten reicht nicht.
  • Granularität: Nutzer müssen einzelnen Zwecken zustimmen können (Statistik, Marketing, externe Medien).
  • Widerruf jederzeit möglich: Ein Link zum erneuten Öffnen der Consent-Einstellungen (z. B. im Footer) ist zwingend.
  • Technische Durchsetzung: Das CMP (Consent Management Platform) muss Scripts erst nach Einwilligung laden — ein Banner, der nur optisch erscheint, aber bereits Cookies setzt, ist rechtswidrig.

Empfehlenswerte CMP-Lösungen für kleinere Makler-Websites: Usercentrics, Borlabs Cookie (WordPress) oder Klaro. Für IAB TCF-zertifizierte Umgebungen eignet sich Usercentrics besser.

Widerrufsbelehrung: Wann sie bei Maklern relevant wird

Maklerverträge sind klassischerweise keine Fernabsatzverträge — der Vertrag wird in der Regel persönlich oder nach persönlichem Kontakt geschlossen. Dann entfällt die Pflicht zur Widerrufsbelehrung.

Problematisch wird es, wenn Maklerverträge ausschließlich online geschlossen werden — etwa durch ein digitales Formular, das Interessenten ausfüllen und absenden, ohne vorherigen persönlichen Kontakt. In diesem Fall liegt ein Fernabsatzvertrag nach § 312c BGB vor, und eine vollständige Widerrufsbelehrung nach Muster der Anlage 1 zu Art. 246a EGBGB wird Pflicht.

Wer Maklerdienstleistungen über die Website vertraglich begründet, sollte diesen Punkt anwaltlich prüfen lassen — die Fehlerfolgen (verlängertes Widerrufsrecht von bis zu 12 Monaten) sind erheblich.

Technische Umsetzung: Worauf es ankommt

  • Keine externen Ressourcen ohne Notwendigkeit: Fonts, Icons und Skripte nach Möglichkeit lokal einbinden.
  • HTTPS ist Pflicht: Nicht nur für SEO, sondern als datenschutzrechtliche Mindestanforderung.
  • Formulare: Kein Autocomplete für sensitive Felder, keine unnötigen Pflichtfelder, Datensparsamkeit.
  • Server-Standort dokumentieren: Wo liegen die Daten? Welcher Hoster wird eingesetzt? Das gehört in die Datenschutzerklärung.
  • Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV): Mit jedem Dienstleister, der personenbezogene Daten im Auftrag verarbeitet (Hoster, CRM, E-Mail-Marketing), muss ein AVV abgeschlossen sein.

Häufige Fragen

Brauche ich als Makler wirklich ein Cookie-Banner, wenn ich keine Werbung schalte?

Ja, wenn auf Ihrer Website nicht technisch notwendige Cookies gesetzt oder externe Skripte wie Google Analytics, eingebettete YouTube-Videos oder Google Maps geladen werden. Entscheidend ist nicht, ob Sie Werbung schalten, sondern ob Daten an Dritte übertragen werden, bevor eine Einwilligung vorliegt.

Was passiert, wenn mein Impressum unvollständig ist?

Ein unvollständiges Impressum stellt einen Wettbewerbsverstoß nach § 5a UWG dar und kann von Mitbewerbern oder Abmahnvereinen kostenpflichtig abgemahnt werden. Typische Abmahnkosten für einen Impressumsverstoß liegen bei mehreren Hundert bis über tausend Euro.

Muss ich Google Fonts lokal einbinden?

Ja, wenn Sie Google Fonts über die API von Google-Servern laden. Mehrere Landgerichte haben Schadenersatzansprüche von 100 € pro Fall zugesprochen (u. a. LG München I, Az. 3 O 17493/20). Die Lösung ist technisch einfach: Fonts herunterladen und vom eigenen Server ausliefern.

Reicht ein kostenloser Datenschutz-Generator für meine Makler-Website?

Nur bedingt. Generatoren liefern eine gute Grundstruktur, decken aber selten alle spezifischen Tools und Verarbeitungen Ihrer Website korrekt ab. Die Datenschutzerklärung muss genau das beschreiben, was auf Ihrer Website tatsächlich passiert — nicht mehr und nicht weniger. Prüfen Sie jeden Textbaustein gegen Ihre tatsächlich eingesetzten Dienste.

Gilt die DSGVO auch für mich, wenn ich nur wenige Anfragen über die Website erhalte?

Ja. Die DSGVO gilt unabhängig von Unternehmensgröße oder Anfragevolumen für jeden, der personenbezogene Daten verarbeitet — also auch für den selbstständigen Makler mit einer einzigen Website und zehn Anfragen im Monat.

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