Seit dem 28. Juni 2025 gilt in Deutschland das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG). Es verpflichtet zahlreiche Unternehmen dazu, ihre digitalen Angebote barrierefrei zu gestalten — und viele Immobilienmakler fragen sich seither, ob und in welchem Umfang sie betroffen sind. Die Antwort ist differenzierter, als es viele Schlagzeilen vermuten lassen: Nicht jede Makler-Website fällt automatisch unter das Gesetz, doch wer die Anforderungen ignoriert, riskiert nicht nur rechtliche Konsequenzen, sondern verschenkt auch Reichweite und Vertrauen. Dieser Beitrag erklärt, was das BFSG verlangt, wann es für Ihr Maklerbüro relevant wird und wie Sie Ihre Website praktisch barrierefrei aufstellen.
Was das BFSG ist — und warum es Makler betrifft
Das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz setzt die europäische Richtlinie zum barrierefreien Zugang zu Produkten und Dienstleistungen (European Accessibility Act) in deutsches Recht um. Ziel ist es, dass Menschen mit Behinderungen digitale Angebote gleichberechtigt nutzen können.
Der Kern des Gesetzes
Das BFSG richtet sich an Unternehmen, die bestimmte Produkte und Dienstleistungen an Verbraucher anbieten. Erfasst werden unter anderem Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr — also digitale Angebote, über die Verbraucher online Verträge abschließen oder Geschäfte anbahnen können. Als technischer Maßstab dient die europäische Norm EN 301 549, die sich inhaltlich eng an den international anerkannten Web Content Accessibility Guidelines (WCAG) in der Stufe AA orientiert. Den vollständigen Gesetzestext finden Sie bei gesetze-im-internet.de.
Anders als die schon länger geltenden Vorgaben für öffentliche Stellen nimmt das BFSG damit erstmals in großem Umfang auch private Unternehmen in die Pflicht. Für viele Branchen — vom Onlinehandel über Banken bis zu Dienstleistern — ist Barrierefreiheit dadurch von der freiwilligen Kür zur gesetzlichen Anforderung geworden. Immobilienmakler bewegen sich hier in einem Graubereich, dessen konkrete Einordnung stark vom jeweiligen Geschäftsmodell abhängt.
Wann eine Makler-Website unter das Gesetz fällt
Entscheidend ist, was Ihre Website tatsächlich leistet. Eine reine Informations- und Kontaktseite ohne die Möglichkeit, online einen Vertrag oder eine kostenpflichtige Dienstleistung abzuschließen, fällt nicht zwangsläufig unter das BFSG. Sobald Sie jedoch interaktive Dienstleistungen anbieten — etwa eine Online-Immobilienbewertung mit anschließendem Auftrag, ein Buchungssystem für Besichtigungstermine oder einen digitalen Vertragsabschluss — kann der Anwendungsbereich eröffnet sein. Da die Abgrenzung im Einzelfall komplex ist, sollten Sie im Zweifel rechtlichen Rat einholen; dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Welche Funktionen eine moderne Makler-Website ohnehin mitbringen sollte, lesen Sie in unserem Überblick was eine Immobilienmakler-Website können muss.
Die Kleinstunternehmer-Ausnahme — gilt sie für Sie?
Das Gesetz enthält eine wichtige Ausnahme, die gerade für inhabergeführte Maklerbüros häufig greift. Sie sollte allerdings nicht als Freibrief missverstanden werden.
Die Schwellenwerte
Für Dienstleistungen sind sogenannte Kleinstunternehmen von den Pflichten des BFSG ausgenommen. Als Kleinstunternehmen gilt, wer weniger als zehn Personen beschäftigt und dabei einen Jahresumsatz oder eine Jahresbilanzsumme von höchstens zwei Millionen Euro aufweist. Beide Bedingungen müssen gemeinsam erfüllt sein. Viele selbstständige Makler und kleine Büros liegen unterhalb dieser Grenzen und sind damit bei ihren Dienstleistungen rechtlich nicht zur Barrierefreiheit verpflichtet. Wichtig: Diese Ausnahme gilt nur für Dienstleistungen, nicht für Produkte.
Warum Sie sich nicht darauf ausruhen sollten
Auch wer formal ausgenommen ist, sollte Barrierefreiheit nicht abschreiben. Zum einen können sich Unternehmensgröße und Angebot ändern, wodurch die Ausnahme entfällt. Zum anderen ist eine barrierefreie Website unabhängig von jeder Pflicht schlicht die bessere Website: Sie erreicht mehr Menschen, wirkt professioneller und wird von Google besser bewertet. Die gesetzliche Ausnahme befreit Sie von der Pflicht, nicht vom Wettbewerb.
Was barrierefreie Websites konkret ausmacht
Barrierefreiheit klingt abstrakt, lässt sich aber in konkrete, prüfbare Kriterien übersetzen. Die WCAG fassen sie unter vier Grundprinzipien zusammen.
Die vier Prinzipien der Barrierefreiheit
Inhalte müssen wahrnehmbar sein — etwa durch ausreichende Farbkontraste und Textalternativen für Bilder. Sie müssen bedienbar sein, also auch ohne Maus allein über die Tastatur oder Hilfstechnologien funktionieren. Sie müssen verständlich aufgebaut sein, mit klarer Sprache und nachvollziehbarer Navigation. Und sie müssen robust genug sein, um zuverlässig mit Screenreadern und künftigen Technologien zu funktionieren. Diese vier Säulen bilden das Fundament jeder barrierefreien Umsetzung.
Typische Barrieren auf Makler-Websites
Gerade Immobilien-Websites weisen häufig charakteristische Schwachstellen auf. Objektfotos ohne Alternativtexte sind für blinde Nutzer unsichtbar. Kontaktformulare ohne korrekt verknüpfte Beschriftungen lassen sich mit dem Screenreader kaum ausfüllen. Zu geringe Farbkontraste — etwa hellgraue Schrift auf weißem Grund — erschweren das Lesen. Und als PDF eingebundene Exposés sind oft gar nicht barrierefrei. Wie eine zugleich zugängliche und überzeugende Objektseite aussieht, zeigt unser Leitfaden zu Immobilien-Exposés im Netz.
Umsetzung: Die wichtigsten Anforderungen im Überblick
Die folgende Tabelle bündelt die zentralen Handlungsfelder, ordnet ihre Bedeutung ein und gibt eine Orientierung zum Aufwand.
| Kriterium | Was zu tun ist | Aufwand |
|---|---|---|
| Farbkontraste | Text- und Hintergrundfarben auf ein Kontrastverhältnis von mindestens 4,5:1 bringen | Gering |
| Alternativtexte für Bilder | Jedes Objektfoto und Grafikelement mit aussagekräftigem Alt-Text versehen | Gering bis mittel |
| Tastaturbedienbarkeit | Alle Funktionen ohne Maus per Tastatur erreichbar machen, Fokus sichtbar | Mittel |
| Barrierefreie Formulare | Beschriftungen korrekt verknüpfen, Fehlermeldungen verständlich ausgeben | Mittel |
| Semantische Struktur | Überschriften, Landmarken und Reihenfolge sauber auszeichnen | Mittel |
| Barrierefreie PDF-Exposés | Getaggte, lesbare PDFs erstellen oder Inhalte als HTML anbieten | Mittel bis hoch |
Als Faustregel gilt: Kontraste und Alternativtexte lassen sich meist schnell nachbessern, während Tastaturbedienung und semantische Struktur oft an den technischen Grundlagen der Website hängen. Was eine professionelle Umsetzung und laufende Pflege kosten, erfahren Sie in unserem Beitrag was eine Makler-Website kostet.
Was bei Verstößen droht
Für Unternehmen, die unter das BFSG fallen, ist die Einhaltung keine Empfehlung, sondern Pflicht. Die Umsetzung wird von den zuständigen Marktüberwachungsbehörden der Länder kontrolliert. Stellen diese Verstöße fest, können sie Nachbesserungen anordnen und im Extremfall die weitere Bereitstellung der Dienstleistung untersagen. Zusätzlich sieht das Gesetz Bußgelder vor. Neben den behördlichen Sanktionen besteht ein praktisches Risiko: Verbraucher und Verbände können Barrieren melden, und eine nicht zugängliche Website kann zum Reputationsproblem werden. Wer betroffen ist, sollte die Anforderungen daher nicht auf die lange Bank schieben.
Barrierefreiheit als Chance, nicht nur als Pflicht
Wer Barrierefreiheit allein als lästige Vorgabe begreift, übersieht ihren geschäftlichen Nutzen. Gerade für Makler zahlt sie doppelt ein.
Größere Zielgruppe, besonders bei älteren Eigentümern
Ein erheblicher Teil der Bevölkerung ist auf barrierearme Angebote angewiesen — sei es dauerhaft oder situativ, etwa bei nachlassender Sehkraft im Alter. Für Immobilienmakler ist das hochrelevant, denn verkaufswillige Eigentümer sind häufig älter. Eine gut lesbare, klar bedienbare Website erreicht genau diese Zielgruppe zuverlässiger als eine Seite mit winziger Schrift und schwachen Kontrasten.
Vorteile für Suchmaschinen und Vertrauen
Viele Maßnahmen für Barrierefreiheit — saubere Struktur, sinnvolle Alternativtexte, klare Navigation — verbessern zugleich die Suchmaschinenoptimierung, weil Google Websites nach ähnlichen Kriterien bewertet. Hinzu kommt der Vertrauenseffekt: Eine durchdachte, zugängliche Website signalisiert Sorgfalt und Professionalität — Eigenschaften, die Eigentümer bei der Wahl ihres Maklers besonders schätzen.
So gehen Sie jetzt vor
Barrierefreiheit ist kein Alles-oder-nichts-Projekt, sondern ein Prozess, der sich strukturiert angehen lässt.
Bestandsaufnahme und Priorisierung
Am Anfang steht eine ehrliche Analyse des Ist-Zustands. Ein Barrierefreiheits-Audit deckt auf, welche Elemente Ihrer Website Nutzer ausschließen. Anschließend priorisieren Sie: Schnelle Verbesserungen wie Kontraste und Alternativtexte lassen sich oft sofort umsetzen, während tiefergehende technische Anpassungen geplant werden sollten.
Auf ein solides technisches Fundament setzen
Viele Barrieren entstehen dort, wo eine Website auf unsauberem Code oder einem starren Baukasten aufsetzt. Eine professionell entwickelte Website für Immobilienmakler bringt semantisch sauberen Code, bedienbare Formulare und ausreichende Kontraste von Beginn an mit — Barrierefreiheit ist dann kein nachträgliches Flickwerk, sondern Teil des Fundaments.
Ob das BFSG Ihr Maklerbüro unmittelbar verpflichtet oder nicht: Eine barrierefreie Website ist in jedem Fall die zukunftssichere Entscheidung. Sie erreichen mehr potenzielle Auftraggeber, verbessern Ihre Sichtbarkeit bei Google und vermeiden rechtliche Grauzonen. Wenn Sie Ihre Website barrierefrei und rechtssicher aufstellen möchten, unterstützt Sie webentwickler.io mit einer technisch sauberen Lösung, die von Anfang an zugänglich ist. Nina Benfer und ihr Team beraten Sie gern — schreiben Sie an info@webentwickler.io.
Häufige Fragen
Gilt das BFSG für Immobilienmakler?
Das kommt darauf an, was Ihre Website leistet. Eine reine Informations- und Kontaktseite fällt nicht zwingend unter das Gesetz. Bieten Sie dagegen Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr an – etwa Online-Buchungen oder digitale Vertragsabschlüsse – kann der Anwendungsbereich eröffnet sein. Zudem greift für viele kleine Büros die Kleinstunternehmer-Ausnahme. Im Zweifel sollten Sie rechtlichen Rat einholen.
Seit wann gilt das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz?
Das BFSG gilt in Deutschland seit dem 28. Juni 2025. Es setzt die europäische Richtlinie European Accessibility Act um und verpflichtet betroffene Unternehmen, ihre digitalen Produkte und Dienstleistungen für Menschen mit Behinderungen zugänglich zu gestalten.
Was ist die Kleinstunternehmer-Ausnahme im BFSG?
Für Dienstleistungen sind Kleinstunternehmen vom BFSG ausgenommen. Als solches gilt, wer weniger als zehn Personen beschäftigt und einen Jahresumsatz oder eine Jahresbilanzsumme von höchstens zwei Millionen Euro hat – beide Bedingungen müssen erfüllt sein. Viele selbstständige Makler liegen darunter. Die Ausnahme gilt jedoch nur für Dienstleistungen, nicht für Produkte.
Was macht eine Website barrierefrei?
Eine barrierefreie Website ist wahrnehmbar (ausreichende Kontraste, Alternativtexte für Bilder), bedienbar (auch per Tastatur nutzbar), verständlich (klare Sprache und Navigation) und robust (funktioniert mit Screenreadern). Als technischer Maßstab dient die Norm EN 301 549, die sich an den WCAG in der Stufe AA orientiert.
Welche Vorteile hat eine barrierefreie Makler-Website über die Pflicht hinaus?
Sie erreichen mehr Menschen – gerade ältere, verkaufswillige Eigentümer profitieren von guter Lesbarkeit und klarer Bedienung. Zusätzlich verbessern viele Barrierefreiheits-Maßnahmen die Suchmaschinenoptimierung, weil Google ähnliche Kriterien bewertet, und eine zugängliche Website wirkt professioneller und vertrauenswürdiger.