Kaum ein Thema wird auf Makler-Websites so konsequent umschifft wie die eigene Provision. Die Zahl steht im Exposé, manchmal im Kleingedruckten der Objektseite — aber selten dort, wo Eigentümer und Kaufinteressenten sie suchen. Das ist nachvollziehbar: Wer offen 3,57 Prozent ausweist, fürchtet, im Preisvergleich zu verlieren. In der Praxis passiert häufig das Gegenteil. Seit dem Bestellerprinzip beim Immobilienkauf ist die Provision zu einem Vertrauensthema geworden, und Vertrauen entscheidet über den Alleinauftrag.
Warum Provisions-Transparenz zum Akquise-Faktor geworden ist
Die Regeln haben sich geändert, das Suchverhalten auch. Beides zusammen macht aus einer unangenehmen Zahl ein Argument — wenn sie richtig eingebettet ist.
Was das Bestellerprinzip verändert hat
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für die Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher die Paragrafen 656a bis 656d BGB. Der Maklervertrag bedarf der Textform, und bei Doppeltätigkeit muss die Provision zwischen beiden Seiten geteilt werden. Der Käuferanteil darf den Verkäuferanteil nicht übersteigen. Die Details regelt der Gesetzestext zur Textform des Maklervertrags im BGB.
Praktische Folge: Die Provision ist kein interner Verhandlungspunkt mehr, der erst beim Besichtigungstermin auf den Tisch kommt. Sie ist ein kalkulierbarer Kostenblock, den beide Parteien vorher kennen wollen — und über den sie sich informieren, bevor sie überhaupt Kontakt aufnehmen. Wer diese Information vorenthält, verlagert das Gespräch nicht, er verliert es an den Wettbewerber, der die Zahl nennt.
Wonach Eigentümer tatsächlich suchen
Der Suchbegriff "Maklerprovision" wird in Deutschland monatlich rund 3.800 Mal gesucht, mit klar informationsgetriebener Absicht. Dazu kommen die regionalen Varianten: "Maklerprovision Hamburg", "Provision Immobilienverkauf wer zahlt", "Maklercourtage Höhe". Das sind keine Kaufsignale, aber es sind Kontaktpunkte weit vor der Entscheidung — genau die Phase, in der Eigentümer noch offen sind für die Frage, wer ihre Immobilie vermarkten soll.
Diese Suchanfragen landen heute überwiegend bei Portalen, Verbraucherratgebern und Vergleichsseiten. Kaum ein inhabergeführtes Maklerbüro beantwortet sie auf der eigenen Website. Das ist eine ungenutzte Lücke: Wer die Frage sauber beantwortet, wird als Quelle gefunden statt als Anbieter, der etwas verbirgt.
Die rechtliche Grundlage in der Website-Praxis
Textform, Doppeltätigkeit und Teilung
Für die Darstellung auf der Website sind drei Punkte relevant. Erstens: Ein Provisionsversprechen entsteht nicht durch einen Hinweis auf einer Webseite, sondern durch den Maklervertrag in Textform. Die Website informiert, sie verpflichtet niemanden. Zweitens: Bei Doppeltätigkeit muss die Teilung erkennbar sein — eine Angabe "3,57 % Käuferprovision" ohne Nennung des Verkäuferanteils führt in die Irre. Drittens: Bei Gewerbeimmobilien und beim Verkauf an Nicht-Verbraucher gelten die Regeln nicht, was auf gemischten Objektlisten sauber getrennt gehören.
Was auf die Objektseite gehört
Jede Exposé-Seite braucht einen eigenen Provisionsblock: Höhe in Prozent inklusive Mehrwertsteuer, Bezugsgröße (Kaufpreis), Fälligkeit (notarieller Kaufvertrag) und wer sie trägt. Diese vier Angaben gehören nicht in eine Fußnote, sondern neben den Kaufpreis. Wie sich das in eine überzeugende Objektdarstellung einfügt, zeigt unser Beitrag zur Frage, wie Sie Immobilien-Exposés online präsentieren.
Vermietung gesondert behandeln
Bei Mietobjekten gilt seit 2015 das Bestellerprinzip nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn — in aller Regel der Vermieter, maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Auf Websites mit gemischtem Portfolio führt eine einzige Provisionsangabe deshalb regelmäßig zu Missverständnissen. Trennen Sie Kauf und Vermietung sichtbar, idealerweise in zwei getrennten Abschnitten oder auf zwei Seiten. Mietinteressenten, die auf einer Kaufprovision landen, springen ab, ohne nachzufragen.
Drei Modelle der Provisionsdarstellung im Vergleich
In der Praxis lassen sich drei Muster beobachten. Sie unterscheiden sich nicht nur im Ton, sondern messbar in Anfragequalität und Aufwand pro Abschluss.
| Kriterium | Verschweigen | Andeuten ("marktüblich") | Vollständig ausweisen |
|---|---|---|---|
| Angabe auf der Website | keine, nur im Exposé-PDF | "Provision nach Vereinbarung" | Prozentsatz, MwSt., Teilung, Fälligkeit |
| Anfragevolumen | hoch | mittel bis hoch | niedriger |
| Anteil qualifizierter Anfragen | gering | mittel | hoch |
| Rückfragen vor Erstgespräch | sehr viele | viele | wenige |
| Sichtbarkeit für Provisions-Suchanfragen | keine | keine | gut |
| Wahrgenommene Seriosität | niedrig | neutral | hoch |
| Eignung | reine Portalvermarktung | gemischtes Portfolio | Eigentümer-Akquise, Alleinauftrag |
Warum weniger Anfragen ein gutes Ergebnis sind
Das dritte Modell senkt die Zahl der Erstkontakte — und genau das ist der Punkt. Wer die Provision kennt und trotzdem anruft, hat sie bereits akzeptiert. Der Vorqualifizierungsaufwand entfällt, das Erstgespräch beginnt beim Objekt statt bei der Konditionsdiskussion. Für ein inhabergeführtes Büro mit begrenzter Beratungszeit ist das die wirtschaftlich sinnvollere Rechnung: weniger Termine, höhere Abschlussquote.
Welches Modell zu welchem Büro passt
Maklerbüros, die überwiegend über ImmoScout und Immowelt arbeiten, kommen mit dem mittleren Modell aus — dort steuert ohnehin das Portal die Erstansprache. Wer dagegen Eigentümer direkt gewinnen will und auf Alleinaufträge zielt, braucht das dritte. Die eigene Website ist in diesem Fall kein Objektkatalog, sondern ein Akquiseinstrument; welche Bausteine dazugehören, fasst der Beitrag was eine Makler-Website können muss zusammen.
Eine Provisionsseite bauen, die Einwände abräumt
Die Zahl allein überzeugt niemanden. Was überzeugt, ist die Leistung dahinter — und die muss auf derselben Seite stehen.
Leistungsnachweis statt Prozentangabe
Stellen Sie der Provision auf, was dafür passiert: professionelle Fotos und Grundrisse, Energieausweis-Beschaffung, Bonitätsprüfung der Interessenten, Besichtigungsmanagement, Preisverhandlung, Notarbegleitung, Übergabeprotokoll. Ein Eigentümer, der zwölf konkrete Leistungspunkte sieht, bewertet 3,57 Prozent anders als jemand, der nur die Zahl liest. Der IVD als Berufsverband stellt dazu Leistungskataloge bereit, die sich als Strukturvorlage eignen.
Rechenbeispiel statt abstraktem Prozentsatz
Prozentsätze sind schwer greifbar. Ein Rechenbeispiel ist es nicht: "Kaufpreis 450.000 Euro, Provision 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Seite, also 16.065 Euro für den Verkäufer und 16.065 Euro für den Käufer, fällig mit dem notariellen Kaufvertrag." Ergänzen Sie einen einfachen Provisionsrechner, in den Interessenten ihren Kaufpreis eintragen — das ist technisch trivial und erzeugt eine Interaktion, die deutlich länger auf der Seite hält als ein Fließtext.
Platzierung und Übergang zum Kontakt
Die Provisionsseite ist eine Informationsseite, kein Verkaufsabschluss. Der Übergang gehört ans Ende: ein kurzes Formular für die kostenfreie Wertermittlung, DSGVO-konform mit Einwilligungstext und ohne unnötige Pflichtfelder. Wer gerade nachgerechnet hat, was der Verkauf kostet, ist genau in der Stimmung, den Wert der eigenen Immobilie zu erfahren. Verlinken Sie zusätzlich auf Referenzen und Bewertungen — die Kombination aus offener Zahl und belegter Leistung ist der Vertrauensanker.
Technische Umsetzung und laufende Pflege
Eine Datenquelle statt verstreuter Zahlen
Der häufigste Fehler ist redaktioneller Natur: Die Provision steht auf der Provisionsseite, im Exposé-Template, in den AGB und in drei alten Blogbeiträgen — und nach der nächsten Anpassung stimmen vier von fünf Stellen nicht mehr. Widersprüchliche Angaben sind schlimmer als gar keine, weil sie angreifbar machen. Die Lösung ist eine zentrale Pflegestelle, aus der alle Ausgabestellen gespeist werden. Bei angebundenen Systemen übernimmt das die Schnittstelle: Wie eine saubere Anbindung funktioniert, beschreibt unser Beitrag zu onOffice als Gamechanger für die Makler-Website.
Strukturierte Daten und lokale Sichtbarkeit
Eine gut gemachte Provisionsseite beantwortet eine klar umrissene Frage — das ideale Format für strukturierte Daten. Mit FAQ- und Angebots-Auszeichnung erhöhen Sie die Chance auf erweiterte Suchergebnisse und auf Zitierung in KI-Antworten, die bei diesem Keyword bereits ausgespielt werden. Ergänzen Sie den Ortsbezug: "Maklerprovision in [Stadt]" ist ein realistisches Ranking-Ziel für ein lokales Büro, während der generische Begriff von Portalen besetzt ist. Das Google Business Profile mit demselben Leistungsversprechen verstärkt den Effekt.
Aufwand und Kosten
Eine Provisionsseite inklusive Rechner, Leistungskatalog und struktureller Auszeichnung ist Teil eines normalen Website-Projekts und kein Sonderposten. Zur Einordnung der Gesamtinvestition — Website-Projekte liegen typischerweise zwischen 3.000 und 5.000 Euro, die laufende Betreuung zwischen 25 und 42,50 Euro monatlich — hilft der Beitrag was eine Makler-Website kostet. Wichtiger als das Budget ist die Pflegedisziplin: Prüfen Sie einmal jährlich, ob alle Provisionsangaben auf der Website noch mit Ihren Verträgen übereinstimmen.
Fazit: Die Zahl nennen, bevor sie erfragt wird
Transparenz bei der Provision kostet ein paar Anfragen und bringt bessere Gespräche. Sie beantwortet eine Frage, die Eigentümer und Käufer ohnehin stellen — nur eben bei Ihnen statt bei einem Vergleichsportal. Und sie positioniert Sie als das, was im Maklergeschäft nach dem Bestellerprinzip zählt: als jemand, der seine Leistung so klar benennen kann wie seinen Preis. Der Aufwand ist überschaubar, der Effekt auf die Qualität der Eigentümerkontakte messbar.
Wenn Sie überlegen, wie sich eine Provisionsseite in Ihren bestehenden Auftritt einfügt — oder ob eine neue Website für Ihr Maklerbüro der bessere Weg ist: Nina Benfer von webentwickler.io berät Sie unverbindlich zu Struktur, Umsetzung und Aufwand. Schreiben Sie an info@webentwickler.io — wir sehen uns gemeinsam an, welche Informationen auf Ihrer Website heute fehlen und welche davon Ihnen tatsächlich Aufträge bringen.
Häufige Fragen
Muss ich die Maklerprovision auf meiner Website angeben?
Eine allgemeine Pflicht, die Provision auf der Startseite zu nennen, gibt es nicht. In Objektangeboten gehören Höhe, Bezugsgröße, Fälligkeit und Kostenträger jedoch klar erkennbar zum Angebot. Unabhängig von der Rechtslage ist die offene Angabe ein Vertrauensfaktor: Sie beantwortet die Frage dort, wo Eigentümer und Käufer sie stellen.
Schreckt eine offen genannte Provision Interessenten ab?
Sie senkt die Zahl der Erstkontakte, erhöht aber deren Qualität. Wer die Provision kennt und trotzdem anfragt, hat sie bereits akzeptiert. Das Erstgespräch beginnt dann beim Objekt statt bei der Konditionsdiskussion — für Büros mit begrenzter Beratungszeit die wirtschaftlich bessere Rechnung.
Wie stelle ich die geteilte Provision nach dem Bestellerprinzip dar?
Nennen Sie beide Anteile getrennt und in gleicher Höhe, jeweils inklusive Mehrwertsteuer, mit Bezug auf den Kaufpreis und dem Hinweis auf die Fälligkeit mit dem notariellen Kaufvertrag. Eine Angabe nur zum Käuferanteil führt in die Irre und ist angreifbar.
Was kostet eine Provisionsseite mit Rechner?
Sie ist Teil eines normalen Website-Projekts und kein Sonderposten. Komplette Makler-Websites liegen typischerweise zwischen 3.000 und 5.000 Euro, die laufende Betreuung zwischen 25 und 42,50 Euro monatlich. Ein einfacher Provisionsrechner ist technisch unaufwendig.
Gilt die Provisionsangabe für Vermietung genauso?
Nein. Bei Mietobjekten gilt seit 2015 das Bestellerprinzip nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz: Wer beauftragt, zahlt — meist der Vermieter, maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Auf Websites mit gemischtem Portfolio sollten Kauf und Vermietung sichtbar getrennt dargestellt werden.