Wenn Sie ein Objekt in Ihrer Maklersoftware freigeben und es wenige Minuten später bei ImmoScout24, bei Immowelt und auf Ihrer eigenen Website steht, dann steckt fast immer dasselbe Format dahinter: OpenImmo. Der Standard ist über zwanzig Jahre alt, wird von nahezu jeder deutschen Maklersoftware unterstützt und ist der wichtigste Grund dafür, dass Sie beim Wechsel von Software oder Agentur nicht bei null anfangen müssen. Dieser Beitrag erklärt, was OpenImmo überträgt, wie ein Transfer technisch abläuft, wo das Format an Grenzen stößt und welche Fragen Sie Ihrer Website-Agentur vorher stellen sollten.
Was OpenImmo ist — und warum es Sie als Makler betrifft
OpenImmo ist kein Produkt, das man kauft, sondern eine offene Vereinbarung darüber, wie Immobiliendaten strukturiert werden. Technisch handelt es sich um ein XML-Format: eine Textdatei mit klar benannten Feldern für Objektart, Lage, Preise, Flächen, Ausstattung und Ansprechpartner. In der Praxis begegnet Ihnen fast immer die Versionsreihe 1.2.
Ein Format, das die ganze Branche verbindet
Der Wert des Standards liegt in seiner Verbreitung. Weil Maklersoftware, Portale und Website-Anbieter dieselbe Sprache sprechen, muss niemand für jede Verbindung eine eigene Übersetzung bauen. Für Sie als inhabergeführtes Maklerbüro heißt das konkret: Sie pflegen ein Objekt einmal — in Ihrer Software — und alle angeschlossenen Kanäle bekommen dieselben Daten. Ohne diesen Standard müssten Sie jede Zielplattform einzeln bedienen.
Wie ein Transfer technisch abläuft
Ihre Maklersoftware erzeugt beim Export ein Paket, meist als ZIP-Archiv. Darin liegen eine XML-Datei mit allen Objektdaten und sämtliche zugehörigen Bilder, Grundrisse und Dokumente. Dieses Paket wird per FTP oder SFTP auf einen Zielserver gelegt. Dort holt es ein Importprogramm ab, liest die XML-Struktur aus und schreibt die Objekte in die Datenbank der Website. Anschließend wird das Paket archiviert oder gelöscht. Der gesamte Vorgang läuft ohne Ihr Zutun, angestoßen von einem zeitgesteuerten Prozess auf dem Server.
Warum das für Ihre Unabhängigkeit entscheidend ist
Ein Punkt, der bei der Auswahl einer Agentur oft untergeht: Weil OpenImmo herstellerneutral ist, bleibt Ihre Website auch dann funktionsfähig, wenn Sie die Maklersoftware wechseln. Sie tauschen lediglich die Quelle des Exports aus, die Zielseite bleibt unberührt. Umgekehrt gilt dasselbe — eine neue Website kann denselben Datenstrom übernehmen. Wer sich stattdessen auf eine rein proprietäre Lösung einlässt, kauft sich eine Abhängigkeit ein, die bei jedem Anbieterwechsel teuer wird.
Was im OpenImmo-Datensatz tatsächlich steckt
Viele Makler unterschätzen, wie detailliert das Format ist. Wer weiß, welche Felder übertragen werden, kann gezielt entscheiden, was auf der Website erscheinen soll.
Objekt-, Geo- und Preisdaten
Den Kern bilden vier Blöcke. Die Objektkategorie legt fest, ob es sich um Wohnen oder Gewerbe handelt, ob verkauft oder vermietet wird und um welche Objektart es geht. Der Geo-Block enthält Postleitzahl, Ort, Straße, Hausnummer und auf Wunsch Geokoordinaten — die Grundlage für jede Kartendarstellung und für Ihre lokale Sichtbarkeit. Der Preisblock führt Kaufpreis, Kaltmiete, Nebenkosten, Hausgeld und Provisionsangaben. Der Flächenblock liefert Wohnfläche, Grundstücksfläche, Nutzfläche und Zimmerzahl. Diese Felder sind es, aus denen sich später Filter und Suchfunktionen auf Ihrer Website speisen.
Pflichtangaben aus dem Gebäudeenergiegesetz
Besonders wichtig ist der Energieausweis-Block: Ausweistyp, Gültigkeitsdatum, Energiekennwert, Energieeffizienzklasse, wesentlicher Energieträger und Baujahr. Diese Angaben sind in Immobilienanzeigen nach dem Gebäudeenergiegesetz verpflichtend, und die Pflicht gilt für Ihre eigene Website genauso wie für ein Portalinserat. Wenn die Felder in der Maklersoftware nicht sauber gepflegt sind, landen sie auch nicht auf der Website — ein Abmahnrisiko, das sich mit fünf Minuten Datenpflege vermeiden lässt.
Anhänge, Freitexte und eigene Felder
Bilder werden nicht in der XML-Datei selbst transportiert, sondern als Dateien mit einer Referenz und einer Rolle: Titelbild, weitere Innen- und Außenansichten, Grundriss, Dokumentation, Epass-Skala. Dazu kommen die Freitexte — Objekttitel, Objektbeschreibung, Lagebeschreibung, Ausstattungsbeschreibung und sonstige Angaben. Genau diese Texte entscheiden über Ihre Sichtbarkeit bei Google, denn sie sind der einzige wirklich individuelle Inhalt einer Objektseite. Ergänzend erlaubt das Format frei definierbare Zusatzfelder, in denen viele Softwarehersteller eigene Informationen unterbringen. Ob diese auf Ihrer Website ankommen, muss ausdrücklich vereinbart werden.
Übertragungswege im Vergleich
OpenImmo kennt verschiedene Betriebsarten, und die Wahl hat handfeste Folgen für Aktualität und Ausfallsicherheit.
Die Varianten nebeneinander
| Verfahren | Was übertragen wird | Typisches Intervall | Hauptrisiko | Wofür geeignet |
|---|---|---|---|---|
| Voll-Abgleich (Umfang VOLL) | Alle aktiven Objekte in einem Paket | 1–2 mal täglich | Ein fehlerhaftes Paket leert den gesamten Bestand | Kleine Bestände bis etwa 30 Objekte |
| Teil-Abgleich (Umfang TEIL) | Nur neue, geänderte und gelöschte Objekte | 15–60 Minuten | Übersehene Löschungen bleiben online stehen | Der Regelfall für Maklerbüros |
| Direkte Hersteller-API | Objekte plus Rückkanal für Anfragen | Nahezu live | Bindung an einen Softwareanbieter | Büros mit hohem Automatisierungsgrad |
| Portal-Widget im iFrame | Fremdinhalt, technisch nicht Ihre Seite | Live | Keinerlei SEO-Wirkung für Ihre Domain | Nur als Notlösung |
Warum der Teil-Abgleich meist die richtige Wahl ist
Beim Voll-Abgleich gilt: Was nicht im Paket steht, existiert nicht mehr. Bricht der Export einmal ab, verschwinden im schlimmsten Fall sämtliche Objekte von Ihrer Website. Der Teil-Abgleich überträgt dagegen nur Änderungen und meldet Löschungen ausdrücklich. Er ist schonender für den Server, deutlich schneller und lässt engere Intervalle zu. Die meisten Maklersoftware-Anbieter stellen ihn standardmäßig zur Verfügung — er muss nur einmal richtig konfiguriert werden.
Was passiert, wenn der Import ausfällt
Die häufigste Schwachstelle ist nicht das Format, sondern das fehlende Monitoring. Läuft der Export drei Wochen lang nicht, weil ein Passwort abgelaufen ist, merkt es oft niemand — außer den Interessenten, die verkaufte Objekte anfragen. Verlangen Sie deshalb eine automatische Benachrichtigung, wenn innerhalb eines definierten Zeitfensters kein Paket eingetroffen ist. Eine Schnittstelle ohne Alarm ist gefährlicher als gar keine, weil sie Verlässlichkeit vortäuscht.
Wo OpenImmo an Grenzen stößt
So robust der Standard ist — er wurde für einen Zweck entworfen und erfüllt nur diesen.
Eine Einbahnstraße ohne Rückkanal
OpenImmo transportiert Daten ausschließlich von der Software zur Website. Eine Anfrage über Ihr Kontaktformular findet auf diesem Weg nicht zurück ins CRM, sie landet lediglich als E-Mail im Postfach. Wer möchte, dass Objektanfragen, Suchgesuche und Bewertungsanfragen automatisch als Datensatz mit Objektbezug angelegt werden, braucht zusätzlich eine echte Programmierschnittstelle. Wie weit sich das treiben lässt, zeigen wir im Beitrag onOffice als Gamechanger für die Makler-Website.
Bilder kommen in voller Auflösung
Maklersoftware exportiert Fotos so, wie sie hinterlegt sind — nicht selten mit drei bis fünf Megabyte pro Bild. Werden diese unverändert ausgeliefert, wiegt eine einzige Objektseite schnell über 40 Megabyte und braucht auf dem Mobilgerät zweistellige Sekunden. Der Importer muss deshalb jedes Bild automatisch in mehreren Größen und in einem modernen Format ablegen und nur das Titelbild sofort laden. Welche weiteren Bausteine eine überzeugende Objektseite ausmachen, haben wir in Immobilien-Exposés online präsentieren zusammengefasst.
Jeder Anbieter legt das Format etwas anders aus
Der Standard lässt Spielräume, und die werden genutzt. Provisionsangaben, Objektzustände oder Ausstattungsmerkmale landen je nach Software mal in einem eigenen Feld, mal im Freitext, mal in einem selbst definierten Zusatzfeld. Ein Importer, der nur die Musterstruktur kennt, verliert dann still und leise Informationen. Verlangen Sie deshalb vor dem Livegang einen Testimport mit Ihren echten Objekten und prüfen Sie stichprobenartig, ob wirklich alles ankommt.
Worauf Sie bei Agentur und Anbieter achten sollten
Die technische Umsetzung ist Routine. Über Erfolg oder Ärger entscheidet, was vorher geklärt wurde.
Sechs Fragen vor der Beauftragung
Erstens: Ist der OpenImmo-Export in Ihrem Softwarevertrag enthalten oder kostet er extra? Zweitens: Wird im Teil- oder Voll-Modus übertragen? Drittens: Wer wird benachrichtigt, wenn ein Import ausbleibt? Viertens: Werden Bilder serverseitig optimiert? Fünftens: Bekommt jedes Objekt eine dauerhafte, sprechende Adresse — und was passiert mit ihr nach dem Verkauf? Sechstens: Werden aus den Objektdaten automatisch strukturierte Daten für Google und KI-Assistenten erzeugt? Die letzten beiden Punkte entscheiden darüber, ob aus der Schnittstelle auch Sichtbarkeit wird; welche Funktionen darüber hinaus zum Pflichtprogramm gehören, steht in Was eine Makler-Website können muss.
Was die Anbindung kostet
Eine vollständige Makler-Website liegt üblicherweise bei 3.000 bis 5.000 Euro, die OpenImmo-Anbindung ist darin je nach Umfang enthalten oder wird separat kalkuliert. Die laufende Betreuung — Updates, Überwachung des Imports, Sicherheits-Patches — bewegt sich zwischen 25 und 42,50 Euro im Monat. Gemessen an den 30 bis 45 Minuten, die jedes handgepflegte Objekt kostet, rechnet sich die Automatisierung in den meisten Büros innerhalb des ersten Jahres. Eine detaillierte Aufschlüsselung finden Sie unter Was kostet eine Website für Immobilienmakler?.
Datenschutz und Pflichtangaben nicht vergessen
Objektdaten sind meist unkritisch, die im Datensatz enthaltenen Kontaktpersonen jedoch nicht. Prüfen Sie, welche Ansprechpartnerdaten öffentlich ausgespielt werden, und übertragen Sie keine Eigentümerangaben, die auf der Website nichts zu suchen haben. Berufsrechtliche Hinweise und Praxisempfehlungen für Makler bündelt der IVD. Wie sich die Schnittstelle in die gesamte Websitestrategie einfügt, zeigt unser Leitfaden zur Website für Immobilienmakler.
Wir bei webentwickler.io richten OpenImmo-Anbindungen so ein, dass sie im Alltag unsichtbar bleiben: Teil-Abgleich im engen Intervall, automatische Bildoptimierung, dauerhafte Objekt-URLs, strukturierte Daten und eine Benachrichtigung, sobald ein Import ausbleibt. Wenn Sie wissen möchten, ob Ihre bestehende Website den Datenstrom Ihrer Maklersoftware sauber verarbeitet, schreiben Sie Nina Benfer unter info@webentwickler.io — wir sehen uns Ihren Export an und sagen Ihnen ehrlich, ob eine Anpassung genügt oder ein Neuaufbau der bessere Weg ist.
Häufige Fragen
Was ist OpenImmo genau?
OpenImmo ist ein herstellerneutraler XML-Standard für den Austausch von Immobiliendaten. Nahezu jede deutsche Maklersoftware kann in diesem Format exportieren, und Portale wie Websites können es einlesen. Dadurch pflegen Sie ein Objekt nur einmal in Ihrer Software, und alle angeschlossenen Kanäle erhalten dieselben Daten.
Wie schnell erscheinen neue Objekte über OpenImmo auf der Website?
Das hängt vom Intervall des Exports ab. Üblich sind 15 bis 60 Minuten zwischen Freigabe in der Software und Anzeige auf der Website. Kürzere Intervalle sind technisch möglich, brauchen aber einen Teil-Abgleich statt eines vollständigen Exports.
Was ist der Unterschied zwischen Voll- und Teil-Abgleich?
Beim Voll-Abgleich wird der komplette Bestand in einem Paket übertragen; was fehlt, gilt als gelöscht. Beim Teil-Abgleich werden nur neue, geänderte und ausdrücklich gelöschte Objekte übermittelt. Der Teil-Abgleich ist schneller, schonender und im Fehlerfall deutlich risikoärmer.
Kann meine Website über OpenImmo auch Daten an die Maklersoftware zurücksenden?
Nein. OpenImmo ist eine Einbahnstraße von der Software zur Website. Für einen Rückkanal, bei dem Objektanfragen oder Bewertungsanfragen automatisch als Datensatz im CRM angelegt werden, ist zusätzlich eine Programmierschnittstelle des Softwareanbieters nötig.
Welche Pflichtangaben muss die Schnittstelle unbedingt übertragen?
Vor allem die Energieausweis-Daten: Ausweistyp, Energiekennwert, Effizienzklasse, wesentlicher Energieträger und Baujahr. Diese Angaben sind in Immobilienanzeigen nach dem Gebäudeenergiegesetz verpflichtend — auch auf Ihrer eigenen Website, nicht nur in Portalinseraten.